北京房产律师 | 　　住房是家庭的栖身之所，能够拥有一套满意的商品住宅，是许多人的奋斗目标。但有些时候，理想和现实常有差距，对购买顶层住宅的业主来说，房屋顶部的房檐结构，竟然也会成为遮挡理想采光、影响生活品质的一大“槽点”。北京市第三人民法院法官对日前审理的一起案例，进行释法明理。 　　唐先生夫妇与某房地产开发公司订立预售合同，购买了一套位于楼宇顶层的共有产权住房，主卧室在南侧，窗户朝南；次卧室、客厅、厨房在北，窗户均朝北。 　　两年后开发商交房，唐先生夫妇入住后发现交付的房屋顶部有较大尺寸房檐，影响其室内日照和采光。唐先生夫妇要求开发商赔偿其违约造成的损失及对生活不利影响的损失。 　　开发商认为，售房时其已对楼盘情况做了沙盘模型展示，且根据预售合同的记载，其已向购房人就环境、户型、日照等事项履行了详尽的告知和提示义务，而涉案房屋在日照间距、日照计算和窗地比等方面均满足国家有关规范要求，并经过了有关部门的审核与批准，故其不应承担任何责任。 　　一审法院经审理认为，涉案房屋顶部房檐尺寸较宽又紧贴窗户上沿，房檐显已遮挡了主卧室的日照，且依生活常识即可判定房檐对所有窗户采光必然有所影响。一方面，唐先生夫妇仅系普通购房人，开发商与之相比无疑更具有专业知识，其未向唐先生夫妇尽到告知义务，导致选购的房屋与预期目标产生差距，开发商应就此承担相应的责任；另一方面，买房对于普通家庭而言系大额消费，唐先生夫妇作为购房人在选购时亦负有谨慎的注意义务，沙盘模型中确已展示了案涉楼盘设计有房檐，且模型中所显示的房檐位置和房檐与窗户的比例均与建成的楼房并无出入，其对所购楼房出现瑕疵亦应自负一定责任。综上，一审法院判决开发商赔偿唐先生夫妇损失8万元。 　　开发商不服一审法院上述判决，提起上诉。开发商认为，在本案中应启动鉴定以确定涉案房屋的日照时间、采光系数是否符合国家标准。 　　诉讼中，审判人员对涉案房屋进行现场勘察，结合在案证据，可以认定冬季上午10时许涉案房屋南侧主卧室窗户上半部日照被楼房顶部的房檐遮挡。 　　北京市第三中级人民法院经审理认为：第一，勘验结果表明涉案楼宇房檐设计对顶层房屋采光存有影响，且该种影响程度与一般公众对购买顶层房屋采光预期值存有较大差距；第二，开发商未提供证据证明签订合同之初曾就房檐对涉案房屋日照采光的不利影响进行具体明确的提示和说明；第三，即使涉案楼宇房檐设计使得唐先生夫妇所购房屋的日照时间和采光系数达到国家强制标准，在开发商未就该房屋日照采光的不利影响进行预先提示和说明以尊重购房者知情权、选择权等情形下，亦应承当相应的赔偿责任。据此，二审法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。 　　法官认为，本案中，购房者出于朴素的观念，认为“站得高、看得远、光线好”，决定购买顶层房屋，但是忽略了楼宇房檐可能出现的遮挡，实际情况与预期不符；开发商未向购房者充分提示建筑结构可能造成的影响，亦应承担相应的瑕疵担保责任。 　　  伊志律师事务所位于北京市朝阳区朝外大街乙6号朝外SOHO-C座1209，优越的地理位置，便利的交通条件，安静、专业的办公环境为需求提供方便。 电话：010-84493343 微信：18401228075 电话：18401228075