法官：

　　你好!

　　去年7月初，我的朋友小王因做生意资金周转不开，从我这里借走了100万元，借款期限为半年，同时小王以他的一套楼房作为抵押，并办理了抵押登记手续。近日我得知，去年12月初，小王以110万元擅自将这套抵押楼房卖与了另外一个人，并办理了过户登记手续，现在借款期限已满，我给小王打电话催他还钱，他不再接我电话。我又找到买房人协商此事，买房人说他是用正常的市场价格买了这套楼房，而且买房时他并不知道楼房有抵押，因此这事儿与他无关。请问小王这种擅自将抵押楼房卖出的行为是否有效？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　赵某

　　赵某：

　　你好!

　　根据你所述的情况，你有权请求法院确认小王擅自出卖抵押楼房的行为是无效的。我国《物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”同时根据我国《物权法》规定，已经登记的不动产抵押权，不仅有效，而且具有对抗善意第三人的效力。因此在你所处的这种情况下，你有权请求法院确认小王擅自出售该套抵押楼房的行为是无效的，以执行该房屋获得优先受偿。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法官 北京伊志律师事务所是经司法局批准的合伙制律师事务所，是一家在民事诉讼、房产纠纷、交通事故、刑事辩护、知识产权、企业法顾等领域颇具规模及成就的综合性律师事务所。伊志律师事务所拥有众多知名律师及专业人员。其中，多名律师毕业于国内外知名的法学院校。
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