一、没有房产证的房子怎么给孙子

最理想且最佳的方案莫过于采取遗嘱继承的途径来将财产转让至孙辈名下。

值得关注的是，当前我国尚未征收遗产税，仅针对房屋交易中的契税做出了明确规定。无论是采用赠与还是买卖的形式，都需要缴纳相应的税费，并且赠与税与买卖交易税的金额相当。以下为房产遗嘱继承的具体操作步骤：

首先，买卖双方需建立起有效的信息交流渠道，以便买方全面了解房屋的整体现状以及产权状况，同时要求卖方提供合法的相关证件，其中包括房屋所有权证书、个人身份证明以及其他必要文件。

其次，若卖方提供的房屋具备合法资格，可供市场交易，那么买方便可支付购房定金（但支付定金并非商品房买卖的必须环节），随后买卖双方签署房屋买卖合同（亦称为房屋买卖契约）。在双方就房屋坐落地点、产权状况、成交价格、房屋交付日期、房屋交付方式、产权办理等事项达成共识之后，应签署至少一式三份的房屋买卖合同。接下来，买卖双方需共同向房地产交易管理部门提交申请，接受相关部门的审查。在向房地产管理部门提交申请手续后，管理部门会对相关证件进行查验，审查产权状况，对于符合上市条件的房屋则予以办理过户手续；反之，对于无产权或者部分产权且未经其他产权共有人书面同意的情况，则会拒绝申请，禁止其进入市场交易。

第四步，立契。房地产交易管理部门依据交易房屋的产权状况以及购买对象，按照交易部门预先设定的审批权限逐级上报审核批准后，交易双方方可办理立契手续。如今，北京市已经取消了交易过程中的房地产卖契，也就是我们常说的“白契”。

第五步，缴纳税费。税费的构成较为复杂，需根据交易房屋的性质进行判断。例如，房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成存在差异。

第六步，办理产权转移过户手续。在房地产交易管理部门完成产权变更登记后，交易资料将移交至发证部门，买方凭借领取房屋所有权证的通知单前往发证部门申领新的产权证。

最后，对于选择贷款购买房屋的买受人而言，在与卖方签署完房屋买卖合同后，买卖双方需共同前往贷款银行办理贷款手续。银行将对买方的资信进行审核，对双方拟交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款请求。待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将会一次性发放贷款。至此，买方领取房屋所有权证、支付所有房款，卖方交付房屋并结算所有物业费用后，双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条：因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。

《民法典》：

第二百一十条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第一千一百二十三条：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。

二、没有房产证的赠与协议生效吗

让我们探讨为何无产权证之房屋的赠与行为其实是无效的。

首先，不能忽视的是，房产赠与协议公正是个严肃且重要的课题，其核心议题在于明确房屋拥有权的归属。如果不具备相应的房产证，便难以明确判定产权归属，这自然也就无法顺利进行公证程序了。

其次，根据我国《城市私有房屋管理条例》中的相关规定，赠与他人之房屋，务必要提交房屋所有权证明书及赠与证书与契证，并依规向房产管理部门办理房屋权属变更登记手续方为合法规范。唯有完成所有正式的权属变更登记手续之后，所涉及到的房屋赠与行为才能够被确认为具有完全的法律效力。

《民法典》第六百五十七条，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

《民法典》第六百五十九条，赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续。《城市私有房屋管理条例》

第七条办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件:

（一）新建、翻建和扩建的房屋，须提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸;

（二）购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证;（三）受赠的房屋，须提交原房屋所有权证、赠与书和契证;

（四）交换的房屋，须提交双方的房屋所有权证、双方签订的协议书和契证;

（五）继承的房屋，须提交原房屋所有权证、遗产继承证件和契证;

（六）分家析产、分割的房屋，须提交原房屋所有权证、分家析产单或分割单和契证;

（七）获准拆除的房屋，须提交原房屋所有权证和批准拆除证件。

证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。

在处理这个问题时，最优的解决方案便是以遗嘱形式将财产顺利地传承下去，而不必承担遗产税等相关的税务负担。然而，根据我国现行的法律法规，只有在涉及房屋交易的过程中，才会对契税进行明确规定。无论是选择赠与还是买卖方式，都需要按照相关规定缴纳相应的税费。关于房产遗嘱继承的具体流程，主要包括以下几个环节：首先，建立起有效的信息沟通渠道；其次，签订买卖合同并确保其合法性和有效性；接着，向房地产交易管理部门提交申请；随后，办理立契手续，并按规定缴纳相关税费；最后，办理产权转移过户手续。如果是贷款购房的话，还需要与贷款银行共同协作，完成贷款手续的办理。当所有这些步骤全部完成之后，双方之间的二手房买卖合同便可以正式生效并得到执行了。

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